Önalım hakkı, bir taşınmazın satılması durumunda, o taşınmaz üzerinde bu hakka sahip olan kişiye, taşınmazı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, kanundan (yasal önalım hakkı) veya sözleşmeden (sözleşmesel önalım hakkı) doğabilir. Yasal önalım hakkı, özellikle paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara tanınan bir hak olarak karşımıza çıkar. Bu hak, eşyaya bağlı bir borç niteliği taşır ve tapuya şerh verilmesine gerek olmaksızın her yeni malike karşı ileri sürülebilir.
Önalım hakkı ve alım hakkı, hukuki kaynakları bakımından önemli farklılıklar gösterir. Yasal önalım hakkı doğrudan kanundan kaynaklanır ve paylı mülkiyette kendiliğinden mevcuttur. Bu hakkın doğması için tarafların ayrıca bir sözleşme yapmasına gerek yoktur. Buna karşılık alım hakkı, tarafların aralarında yaptıkları bir hukuki işlemden doğar ve bu işleme alım hakkı sözleşmesi denir. Alım hakkının kurulabilmesi için BK. m. 213 gereğince resmi şekle uyulması zorunludur ve bu resmi senedin düzenlenmesi yetkisi konusunda öğretide farklı görüşler mevcuttur.
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için önalım olayının gerçekleşmesi, yani paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması gerekir. Önalım hakkı sahibi, ancak bu satış işleminden sonra hakkını kullanabilir ve bunun için dava açması gerekir. Oysa alım hakkının kullanılması için herhangi bir önkoşul bulunmamaktadır. Alım hakkı sahibi, dilediği zaman tek taraflı irade beyanıyla hakkını kullanabilir. Alım hakkı sahibinin hakkını kullanacağına dair beyanda bulunması yeterlidir ve bu beyan üzerine taraflar arasında bir satım sözleşmesi kurulmuş olur.
Yasal önalım hakkı tapuya şerh verilmesine gerek olmaksızın herkese karşı ileri sürülebilir. Bu hak, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Alım hakkında ise durum farklıdır. Alım hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu siciline şerh verilmesi gerekir. Şerh verilmemiş alım hakkı sadece taraflar arasında hüküm doğurur. Süre açısından, yürürlükteki mevzuatta alım hakkı için açık bir süre sınırlaması bulunmamakla birlikte, Borçlar Kanunu Tasarısı'nın 237. maddesinde alım hakkının en çok on yıllık süre için kararlaştırılabileceği öngörülmüştür. Ayrıca alım hakkının kullanılması için açılacak bir davaya gerek olmayıp, tek taraflı irade beyanı yeterlidir.
Geri alım hakkı, alım hakkı gibi taşınmaz mülkiyetine hukuki işlemle getirilen sınırlamalardan biridir. Bu hak, sahibine sattığı malı tek taraflı irade beyanı ile geri alabilme imkanı tanır. Özellikle günümüzde taşınmaz rehininin hükümlerini bertaraf etmek amacıyla kullanılmaktadır. Yasal önalım hakkı ise kanundan doğan bir hak olup, paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan bir yetkidir. Bu temel nitelik farkı, her iki hakkın kullanım amaçları ve sonuçları bakımından önemli farklılıklar yaratır.
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için önalım olayının gerçekleşmesi şarttır. Bu olay gerçekleşmeden önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca hakkın kullanılması için dava açılması zorunludur. Geri alım hakkının kullanılmasında ise böyle bir önkoşul veya dava açma zorunluluğu yoktur. Geri alım hakkı sahibi, tek taraflı irade beyanıyla hakkını kullanabilir. Geri alım hakkı, öğretide kabul edildiği üzere, satım sözleşmesinden sonra fakat mülkiyetin devrinden önce yapılması gereken ve satımın bir yan anlaşması niteliğini taşıyan bir hukuki işlemdir.
Geri alım hakkını kuran sözleşme resmi şekle tabidir ve bu husus Borçlar Kanunu Tasarısı'nın 236. maddesinde de açıkça belirtilmiştir. Yasal önalım hakkında ise herhangi bir şekil şartı söz konusu değildir. Geri alım hakkı, alım hakkı gibi tapu siciline şerh verilebilir ve ancak şerh verilmesi halinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Yasal önalım hakkı ise şerhe gerek olmaksızın herkese karşı ileri sürülebilir. Süre bakımından, yürürlükteki mevzuatta geri alım hakkı için açık bir süre sınırı bulunmazken, Borçlar Kanunu Tasarısı'nda geri alım hakkının en çok yirmi beş yıllık süre için kararlaştırılabileceği düzenlenmiştir. Yasal önalım hakkında ise süre, satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl olarak belirlenmiştir.
Ön sözleşme, taraflardan birinin veya her ikisinin yaptıkları bir sözleşme ile ileride birbirleriyle ya da üçüncü bir kişiyle borç sözleşmesi yapmayı taahhüt etmesidir. Ön sözleşmenin varlığı için tarafların ileride gerçekleştirecekleri bir borç sözleşmesinin olması zorunludur. Yasal önalım hakkı ise doğrudan kanundan doğan ve paylı mülkiyet ilişkisinin doğal bir sonucu olarak ortaya çıkan bir haktır. Ön sözleşmede tarafların karşılıklı veya tek taraflı taahhütleri söz konusu iken, yasal önalım hakkında böyle bir taahhüt ilişkisi bulunmamaktadır.
Ön sözleşme için şekil şartı, Borçlar Kanunu madde 22/2'de düzenlenmiştir. Buna göre, esas sözleşmenin geçerliliği bir şekle tabi kılınmışsa, ön sözleşmenin de aynı şekilde yapılması gerekir. Örneğin, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri hem tapu memuru hem de noterler tarafından düzenlenebilmektedir. Yasal önalım hakkı ise kanundan doğduğu için herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı için ise yazılı şekil yeterli görülmüştür. Bu durum, ön sözleşme ile önalım hakkı arasındaki temel şekil farklılıklarından birini oluşturur.
Ön sözleşme, taraflar arasında ileride bir sözleşme yapma borcu doğurur. Bu borcun yerine getirilmemesi halinde, karşı taraf ancak tazminat talep edebilir. Yasal önalım hakkında ise hak sahibi, önalım olayının gerçekleşmesi üzerine dava yoluyla hakkını kullanabilir ve bu dava sonucunda mülkiyetin kendisine geçirilmesini sağlayabilir. Önalım hakkı sahibi, payın mülkiyetini kazanmak için dava açmak zorundadır ve davanın kabulü halinde mülkiyet kendisine geçer. Ön sözleşmede ise böyle bir dava yoluyla hak kullanımı ve mülkiyetin kendiliğinden geçmesi söz konusu değildir. Ayrıca önalım hakkı kullanıldığında, önalım olayını oluşturan satış sözleşmesinin şartları aynen geçerli olurken, ön sözleşmede yapılacak asıl sözleşmenin şartları taraflarca belirlenir.
Taşınmaz mülkiyetini kısıtlayan haklar arasında yer alan önalım hakkı, alım hakkı, geri alım hakkı ve ön sözleşme, hukuki nitelikleri ve kullanım koşulları bakımından önemli farklılıklar gösterir. Yasal önalım hakkı kanundan doğmakta ve tapuya şerh verilmesine gerek olmaksızın herkese karşı ileri sürülebilmektedir. Buna karşılık alım ve geri alım hakları sözleşmesel nitelikte olup, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmeleri için tapuya şerh verilmeleri gerekmektedir. Ön sözleşme ise tamamen farklı bir yapıda olup, ileride bir sözleşme yapma borcu doğuran bir hukuki işlem niteliğindedir.
Bu haklar arasındaki farklılıkların pratik sonuçları önemlidir. Yasal önalım hakkı ancak önalım olayının gerçekleşmesi halinde ve dava yoluyla kullanılabilirken, alım ve geri alım hakları tek taraflı irade beyanıyla kullanılabilmektedir. Süre açısından da önemli farklılıklar mevcuttur. Önalım hakkı satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her halde iki yıl içinde kullanılmalıyken, alım hakkı için on yıl, geri alım hakkı için yirmi beş yıllık azami süreler öngörülmüştür. Ön sözleşmenin ihlali halinde ise ancak tazminat talep edilebilmektedir.
Bu farklılıkların bilinmesi, hukuki işlemlerin doğru nitelendirilmesi ve uygun hukuki aracın seçilmesi açısından büyük önem taşır. Özellikle taşınmaz hukukunda sıkça karşılaşılan bu hakların doğru kullanılması, hem hak sahiplerinin menfaatlerinin korunması hem de hukuki işlem güvenliğinin sağlanması bakımından gereklidir.
Önalım hakkı ile ilgili detaylı bilgi için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
0 505 589 86 36
