Kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve kiracının taşınmazdan çıkarılması amacıyla açılan tahliye davaları, ev sahipleri için olduğu kadar kiracılar için de büyük önem taşır. Bu davalarda en sık sorulan soru "kiracının tahliye davası ne kadar sürer?" olup, dava süresi 6 ay ile 2 yıl arasında değişebilmektedir. Bu süre, tahliye nedenine, mahkemenin iş yoğunluğuna ve tarafların tutumuna göre farklılık gösterir. Bu makalede, tahliye davalarının her aşaması detaylı olarak incelenecek ve sürecin ne kadar süreceğine dair kapsamlı bilgiler sunulacaktır.
Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı kiralanandan çıkarmak için açtığı dava olarak tanımlanabilir. Bu davalar, kiraya veren ve kiracı arasındaki hukuki ilişkinin sona erdirilmesi amacıyla açılır ve sonuçta kiracının taşınmazı boşaltması talep edilir.
Tahliye davalarının temel yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350-356. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ayrıca, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 269-276. maddeleri tahliye sürecine ilişkin icra hükümlerini içerir. Bu yasal düzenlemeler, hangi durumlarda kiracının tahliye edilebileceğini ve sürecin nasıl işleyeceğini belirler.
Tahliye davası açılabilmesi için kanunda belirtilen spesifik nedenlerin varlığı gerekir. Bu nedenler:
Tahliye davası süreci, hem kiracı hem de ev sahibi için kritik sonuçlar doğurur. Ev sahibi için taşınmazı yeniden değerlendirme imkanı sunarken, kiracı için ise yaşam alanını veya iş yerini kaybetme riski oluşturur. Bu nedenle, tahliye davası süresinin bilinmesi, tarafların planlamalarını buna göre yapabilmesini sağlar.
Tahliye davası açmadan önce, bazı önemli prosedürlerin tamamlanması gerekir. Bu adımlar, dava sürecini hızlandırabilir veya gereksiz zaman kaybını önleyebilir.
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk süreci, ortalama 3-4 hafta sürer ve tarafların anlaşmasıyla sonuçlanabilir. Bu süreçte anlaşma sağlanmazsa, arabuluculuk son tutanağı alınarak dava açılabilir.
Tahliye davası açılmadan önce, kanunun öngördüğü durumlarda kiracıya ihtarname gönderilmesi zorunludur. Örneğin, kira bedelini ödememe nedeniyle tahliye davası açılmadan önce, kiracıya ödeme için 30 günlük süre tanıyan bir ihtarname gönderilmelidir. İhtarnamelerin noter kanalıyla gönderilmesi, ispat açısından büyük önem taşır.
Tahliye davası açılması için öngörülen süreler, hak düşürücü nitelikte olup, bu sürelerin kaçırılması dava hakkının kaybedilmesine yol açar. Örneğin:
Tahliye davası süresi, birçok faktöre bağlı olarak değişmekle birlikte, ortalama 6 ay ile 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Bu süre, davanın temyiz edilmesi halinde daha da uzayabilir.
Tahliye davasının süresini etkileyen başlıca faktörler şunlardır:
Tahliye davası süresi, mahkemelerin bulunduğu il ve ilçelere göre önemli farklılıklar gösterebilir. Özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerde mahkemelerin iş yoğunluğu nedeniyle davalar daha uzun sürebilirken, daha küçük yerleşim yerlerinde bu süre kısalabilir. Örneğin:
Tahliye davası belirli aşamalardan geçerek sonuçlanır. Aşağıdaki tablo, dava sürecindeki her aşamayı ve yaklaşık süresini göstermektedir:
| Mahkeme Aşaması | Yaklaşık Süre |
|---|---|
| Arabuluculuk aşaması | 3-4 hafta |
| Dava dilekçesinin hazırlanması ve mahkemeye sunulması | 1-2 hafta |
| Davalının cevap süresi | 2 hafta |
| Replik-düplik aşaması | 2-4 hafta |
| Ön inceleme duruşması | 1-3 ay |
| Tahkikat aşaması | 2-6 ay |
| Bilirkişi incelemesi (gerekirse) | 1-3 ay |
| Sözlü yargılama ve karar | 1-2 ay |
| İstinaf süreci | 3-6 ay |
| Temyiz süreci | 6-12 ay |
Toplam dava süresi, bu aşamaların tümünün eksiksiz yaşanması halinde 1,5-3 yıl arasında olabilir. Ancak bazı davalar, istinaf veya temyiz aşamasına gelmeden sonuçlanabilir.
Tahliye davası süresi, dava açılma nedenine göre önemli farklılıklar gösterir. Aşağıdaki tablo, tahliye nedenlerine göre ortalama dava sürelerini göstermektedir:
| Tahliye Nedeni | Ortalama Dava Süresi |
|---|---|
| Kira Bedelinin Ödenmemesi | 6-12 Ay |
| Tahliye Taahhüdü | 6-12 Ay |
| İki Haklı İhtar | 6-12 Ay |
| Kiralayanın/Yakınlarının İhtiyacı | 1-1.5 Yıl |
| Yeni Malikin İhtiyacı | 1-1.5 Yıl |
| Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım | 1-2 Yıl |
| 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi | 6-12 Ay |
| İşyeri Tahliyesi | 6 Ay-2 Yıl |
Bu süreler, mahkemenin iş yoğunluğu, delillerin durumu ve tarafların tutumuna göre değişebilir. Şimdi her bir tahliye nedenini ve sürecini daha detaylı inceleyelim:
Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda açılan tahliye davaları, genellikle 6 ila 12 ay arasında sonuçlanır. Bu tür davalarda ispat daha kolay olduğundan, süreç diğer nedenlere göre daha hızlı ilerleyebilir. Kiracının iki haklı ihtar alması halinde, kira döneminin sonunda açılan tahliye davası da benzer sürelerde tamamlanır.
Kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmaması üzerine açılan davalar, 6 ila 12 ay içinde sonuçlanabilir. Özellikle noter onaylı tahliye taahhütnameleri, ispat kolaylığı sağladığından dava süreci daha hızlı ilerleyebilir.
Kiralayanın kendisi veya yakınları için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle açtığı tahliye davaları, genellikle 1 ila 1.5 yıl arasında sürer. Bu tür davalarda mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırdığından, süreç uzayabilir. Tanık dinlenmesi, delillerin incelenmesi gibi aşamalar zaman alabilir.
Taşınmazı satın alan yeni malikin ihtiyaç nedeniyle açtığı tahliye davaları, ortalama 1 ila 1.5 yıl sürer. Bu davaların özelliği, yeni malikin tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekmesi ve 6 aylık bekleme süresinden sonra dava açabilmesidir.
Kiracının aynı taşınmazda 10 yılını doldurması durumunda, kiraya veren herhangi bir neden göstermeksizin tahliye davası açabilir. Bu tür davalar, genellikle 6 ila 12 ay içinde sonuçlanır. Tahliye sürecini başlatmak için kiraya veren, kira süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır.
İşyeri için açılan tahliye davaları, konut tahliye davalarına benzer süreler içinde sonuçlanır. Ancak işyeri kiralamalarında, kira sözleşmesindeki özel hükümler veya ticari ilişkinin niteliği nedeniyle bazı farklılıklar olabilir. İşyeri tahliyesi davaları, tahliye nedenine bağlı olarak 6 ay ila 2 yıl arasında sürebilir.
Tahliye davası, belirli aşamalardan geçerek sonuçlanır. Her aşama, dava süresini doğrudan etkiler.
Dava öncesi süreçte, bazı tahliye nedenleri için kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. İhtarnamenin hazırlanması ve tebliğ edilmesi 1-2 hafta sürebilir. Ardından zorunlu arabuluculuk aşaması gelmekte olup, bu süreç de 3-4 hafta içinde tamamlanır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, son tutanak ile birlikte dava açılabilir.
Dava dilekçesinin hazırlanıp mahkemeye sunulması, harç ve giderlerin yatırılması, dilekçenin karşı tarafa tebliği ve cevap dilekçelerinin karşılıklı sunulması, yaklaşık 1-2 aylık bir süreyi kapsar. Ardından mahkeme, ön inceleme duruşmasını belirler. Bu duruşmada hakim, dava şartlarını ve ilk itirazları inceler, tarafları sulhe teşvik eder.
Ön inceleme aşamasından sonra, tahkikat aşaması başlar. Bu aşamada, tarafların dayandıkları deliller incelenir, tanıklar dinlenir ve gerekirse bilirkişi incelemesi yapılır. Tahkikat süreci, dava dosyasının karmaşıklığına göre 2 ila 6 ay sürebilir. Bilirkişi raporu alınması gerekiyorsa, bu süre uzayabilir. Bilirkişiler, raporlarını yasal olarak 2 ay içinde hazırlamalıdır, ancak ek süre talep edebilirler.
Tahkikat aşamasının tamamlanmasından sonra, sözlü yargılama yapılır ve karar verilir. Kararın yazılıp taraflara tebliğ edilmesi 1-2 ay sürebilir. Mahkemenin tahliye kararı vermesi halinde, kiracıya taşınmazı boşaltması için 10-15 günlük süre verilir. Bu süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa, icra dairesine başvurularak zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Tahliye kararına karşı, 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. İstinaf incelemesi, bölge adliye mahkemelerince yapılır ve 3-6 ay sürebilir. İstinaf mahkemesinin kararına karşı ise, belirli durumlarda 2 hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir. Temyiz incelemesi 6-12 ay sürebilir. Kanun yollarına başvurulması, kural olarak tahliye kararının icrasını durdurmaz. Ancak mahkemeden yürütmeyi durdurma kararı alınabilir.
Tahliye davasının daha kısa sürede sonuçlanmasını sağlamak için bazı stratejiler izlenebilir.
Tahliye davası açılırken, gerekli tüm belgelerin eksiksiz ve doğru şekilde hazırlanması, sürecin hızlanmasını sağlar. Özellikle:
Bu belgelerin dava başında eksiksiz sunulması, ek delil toplama sürecini kısaltır ve davanın daha hızlı sonuçlanmasını sağlar.
Tahliye davalarında gayrimenkul veya kira hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukat ile çalışmak, sürecin hızlanmasını sağlayabilir. Uzman avukatlar:
Tahliye davasında yasal sürelere titizlikle uyulması, gereksiz gecikmeleri önler. Örneğin:
Tahliye davalarının uzamasına neden olan bazı faktörler vardır. Bu faktörleri bilmek ve mümkünse önlem almak önemlidir.
Tahliye davası sürecinde sık karşılaşılan ve davayı uzatan hatalar şunlardır:
Bu hatalar, davanın usulden reddedilmesine veya gereksiz yere uzamasına neden olabilir.
Özellikle ihtiyaç veya yeniden inşa nedeniyle açılan tahliye davalarında, mahkeme bilirkişi incelemesi yapılmasına veya keşif kararı verebilir. Bilirkişinin görevlendirilmesi, rapor hazırlaması ve bu rapora itirazlar, süreci en az 2-3 ay uzatabilir. Keşif işlemleri de benzer şekilde zaman alıcıdır.
Kiracılar, tahliye davasını uzatmak için çeşitli savunma taktikleri kullanabilirler:
Bu taktikler, yasal hakların kullanılması olmakla birlikte, dava süresini uzatabilir.
Tahliye davası nadiren ilk celsede sonuçlanabilir. Bu durum, genellikle şu koşullarda mümkündür:
Ancak günümüzde mahkemelerin iş yoğunluğu ve usul kuralları nedeniyle, tahliye davaları genellikle birden fazla celse gerektirmektedir.
Ev sahibinin kendisi veya yakınları için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması durumunda, süreç en az 1 yıl sürer. Bu süre:
Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğuna kanaat getirirse tahliye kararı verir. Aksi halde, dava reddedilir.
Evet, kirasını düzenli ödeyen bir kiracı da belirli yasal nedenlerin varlığı halinde tahliye edilebilir:
Bu durumlarda, kiracının kira bedelini düzenli ödemesi tahliye edilmesine engel olmaz.
Tahliye davasında verilen karara karşı istinaf başvurusu yapıldığında, bu süreç ortalama 3-6 ay sürer. İstinaf süreci şu aşamalardan oluşur:
Bazı durumlarda, istinaf mahkemesi evrak üzerinden inceleme yaparak daha kısa sürede karar verebilir.
Tahliye kararı kesinleştikten sonra, kiracıya taşınmazı boşaltması için genellikle 10-15 günlük süre verilir. Bu süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya veren icra dairesine başvurarak tahliye işlemini gerçekleştirebilir. İcra dairesi, 7 günlük tahliye emri tebliğ eder ve bu süre sonunda zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir. Tüm bu süreç, tahliye kararının kesinleşmesinden sonra yaklaşık 1 ay sürebilir.
Tahliye davaları, karmaşık hukuki süreçleri içeren ve hem kiracı hem de kiraya veren için önemli sonuçlar doğuran davalardır. Bu davaların ne kadar süreceğini bilmek, tarafların planlamalarını buna göre yapabilmelerini sağlar. Uzman hukuki yardım almak, süreci hızlandırabilir ve olumlu sonuç alma olasılığını artırabilir.
Daha detaylı bilgi almak ve hukuki danışmanlık için İstanbul Kartal/Soğanlık'ta bulunan Akdemir Hukuk Bürosu'nu ziyaret edebilir veya 0 505 589 86 36 numaralı telefondan iletişime geçebilirsiniz. Kira hukuku alanında uzman büromuz, sizlere hukuki destek sağlamaya hazırdır.
0 505 589 86 36
